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信达地产:北京中企华资产评估有限责任公司关于上海证券交易所《关于信达地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案信息披露的问询函》的回复

发布日期:2017-8-12 上午 02:30:25 浏览:117

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北京中企华资产评估有限责任公司

北京中企华资产评估有限责任公司

关于

上海证券交易所《关于信达地产股份有限公司发行股份购买资产

暨关联交易预案信息披露的问询函》的回复

上海证券交易所:

北京中企华资产评估有限责任公司收到贵部下发的《关于信达地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案信息披露的问询函》(上证公函【2017】0885号),现根据问询函提及的需评估师核实并解答的相关问题进行说明及回复,具体内容如下:

(以下简称“本回复”,其中简称如无特别说明,则与《信达地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》中的简称具有相同的含义)。

4、预案披露,本次交易标的选取的最终评估方法是资产基础法,其主要资产以假设开发法进行评估。请:(1)结合标的资产的经营业态、地区和项目定位等,补充披露标的资产各个存货等资产评估时采用的主要参数,例如销售房产的预计每平方米售价、持有物业的预计租金收入水平等,并与周边可比项目进行比较分析;(2)结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况,补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性,说明本次交易评估作价的公允性。请财务顾问和评估师发表意见。

回复:

1、结合标的资产的经营业态、地区和项目定位等,补充披露标的资产各个存货等资产评估时采用的主要参数,例如销售房产的预计每平方米售价、持有物业的预计租金收入水平等,并与周边可比项目进行比较分析;结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况,补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性,说明本次交易评估作价的公允性。

(一)资产基础法预估情况

淮矿地产房地产开发项目分布于淮南、合肥、六安、芜湖、铜陵等安徽省内地区以及北京、嘉兴、杭州等省外地区,项目业态主要包括住宅、商业、土地一级开发等。各个存货资产的主要参数以及参数选取的合理性分析、可比性分析如下:

1、淮矿地产有限责任公司

(1)项目概况

纳入本次评估范围内的存货为淮矿地产有限责任公司所有的位于安徽省淮南市绿茵里、听松苑、松石居、水云庭、山水龙城购物中心、碧荷庭、储备用地(大通机厂)、谢二西酒店项目。一共8个项目,其中3个项目为已完工项目,分别为绿茵里、水云庭、松石居项目,均定位于普通商品房,产品类型主要为住宅、配套商业及车库,产品均对外销售;1个为正在开发项目,为碧荷庭项目,定位于普通商品房,产品类型主要为住宅、配套商业及车库,产品均对外销售;4个为未开发的土地,分别为听松苑地块、山水龙城购物中心地块、大通机厂东边地块、谢二西酒店地块。

(2)存货-开发成本

本次评估4个已开发项目绿茵里、水云庭、松石居、碧荷庭项目均采用假设开发法进行评估,存货评估涉及的主要价格及可售面积(或个数)见下表:

绿茵里项目评估参数表

项目名称物业类型含税销售均价(元/m2)或(万元/个)可售面积(m2)或者个数

住宅5400463.16

绿茵里项目商业117602151.25

车位4530

碧荷庭项目评估参数表

项目名称物业类型含税销售均价(元/m2)或(万元/个)可售面积(m2)或者个数

项目名称物业类型含税销售均价(元/m2)或(万元/个)可售面积(m2)或者个数

住宅54004847.65

碧荷庭项目

商业128392944.82

松石居项目评估参数表

项目名称物业类型含税销售均价(元/m2)或(万元/个)可售面积(m2)或者个数

松石居项目商业9000707.94

水云庭项目评估参数表

项目名称物业类型含税销售均价(元/m2)或(万元/个)可售面积(m2)或者个数

水云庭项目商业331518374.28

①价格参数分析

对于开发项目的预计销售价格,我们在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后,主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上,依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则,选择具有替代性的交易案例作为比较实例。

a.绿茵里项目主要业态有住宅、商业及车位,相应选取可比实例如下:

绿茵里项目可比实例表

含税销售

项目名称位置产权年房屋用途装修均价

限(元/平方

米)

舜耕花都田家庵淮南田家庵区洞山东路苗圃旁70年高层住宅毛坯5500

舜耕中都田家庵舜耕西路一中旁70年高层住宅毛坯5500

上郑广场田家庵田家庵区洞山中路(区公安局东70年高层住宅毛坯5700

500米)

商业

项目位置产权年房屋装修含税销售均价

限用途(元/平方米)

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧40年底商毛坯19800

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧40年底商毛坯19200

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧40年底商毛坯19886

地下停车库

项目位置建筑形式装修含税单价(万元/个)

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧地下车位毛坯4

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧地下车位毛坯4

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧地下车位毛坯4

通过对可比楼盘价格的比较,本次评估绿茵里项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为5400元/平方米(含税价)、由于绿茵里商业为1-2层,选取的案例商业为一层底商,本次评估经过面积、楼层等因素修正后得到商业均价在11760元/平方米(含税价)。通过比较分析,开发项目的待售均价与可比案例的差异不大,基本属于同一价格水平。

b.碧荷庭项目主要业态有住宅、商业,相应选取可比实例如下:

碧荷庭项目可比实例表

产权含税销售均

项目名称位置年限房屋用途装修价(元/平方

米)

舜耕花都田家庵淮南田家庵区洞山东路苗圃旁70年高层住宅毛坯5500

舜耕中都田家庵舜耕西路一中旁70年高层住宅毛坯5500

上郑广场田家庵田家庵区洞山中路(区公安局70年高层住宅毛坯5700

东500米)

商业

项目位置产权房屋用装修含税销售均价

年限途(元/平方米)

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧40年底商毛坯19800

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧40年底商毛坯19200

绿茵里淮南市田家庵区洞山东路南侧40年底商毛坯19886

通过对可比楼盘价格的比较,本次评估碧荷庭项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为5400元/平方米(含税价)、由于碧荷庭商业为1-2层,选取的案例商业为一层底商,本次评估经过面积、楼层等因素修正后得到商业均价在12839元/平方米(含税价)。通过比较分析,开发项目的待售均价与可比案例的差异不大,基本属于同一价格水平。

c.松石居项目主要业态为商业,相应选取可比实例如下:

松石居项目可比实例表

商业

项目位置产权年限房屋用途装修含税销售均价

(元/平方米)

松石居淮南市田家庵区田金家岭40年底商毛坯8928

松石居淮南市田家庵区田金家岭40年底商毛坯9956

松石居淮南市田家庵区田金家岭40年底商毛坯9408

通过对可比楼盘价格的比较,本次评估松石居项目待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定商业均价在9000元/平方米(含税价)。通过比较分析,开发项目的待售均价与可比案例的差异不大,基本属于同一价格水平。

d.水云庭项目主要业态有商业,该商业为一栋综合体,目前在开发成本中核算,本次评估通过收益法计算出该商业综合体的市场价格,由于该商业有

17866.88平方米目前处于出租状况,有507.4平方米目前作为售楼处使用,故本次已出租的17866.88平方米运用租期内采用其自身的租金价格水平,租赁情况如下表,租期外采用其租期最后一年的最近水平评估其市场价值。

签约业面积租租金支付

人态(平方)期方式

候光商17866.8810第一年免租;2-3年租金为16元/平方米/月;从第四年起季付

峰超年租金在上一年基础上环比递增5

而未出租部分的507.4平方米采用市场租金评估

相应选取可比实例如下:

案例名称银鹭万树城银鹭万树城惠利花园

特征要素

含税交易单价(元/m2/天)1.151.10.98

案例所处楼层1层1层1层

评估对象未出租部分市场租金价格预测是通过对可比租赁案例价格的比较,对商业聚集度、交通便捷度、装修情况、楼盘档次、位置等因素进行修正,最终确定含税租金单价为1.1元/平方米/天。

(3)存货-开发产品

存货-开发产品主要由淮南矿业(集团)有限责任公司增资转入的位于淮南市的47套房地产和由浙江东方蓝海置地有限公司向其股东淮矿地产有限责任公司分红而来的位于嘉兴市的2套别墅与229个车位组成。其中住宅用途房地产有谢三村、河西村、矿西村淮上西苑、前进村听泉山园、洞山新村上东公寓、山水居、嘉兴别墅,商业用途房地产有谢二东村、支架村、洞山新村、上东锦城,无产权证件的2处房产为矿内村门面房与沃隆公司多建会所;车位分为非人防平面车位2个、人防平面车位24个、机械车位200个、机械子母车位3个。

①对于无产权资料的矿内村门面房与沃隆公司多建会所2处房地产,由于无法确房产的权属、面积、用途等基础资料,本次评估暂按账面值列示。

②对于已售3处房产未结转的手续费用,本次评估按零值处理;

③对于开发产品中可出售现房,周边类似用途房地产交易案例较多,本次评估采用市场法确定可出售现房的市场价值。

存货-开发产品中可出售现房的交易案例价格如下:

开发产品可比实例表

含税销售

项目位置建成年房屋用装修情况均价

代途(元/平

方米)

矿西村淮上西苑、前进村听泉山淮上西苑2008年住宅一般精装1616

园住宅房地产淮上西苑2008年住宅一般精装1685

淮上西苑2008年住宅毛坯1276

谢三村2008年住宅一般精装3061

谢三村、河西村住宅房地产谢三村2008年住宅一般精装3014

谢三村2008年住宅一般精装3058

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